數(shù)量曾以每年10%至20%的速度增長的環(huán)迪士尼周邊民宿，近幾個月迎來一波轉(zhuǎn)讓潮：房價曾高達(dá)2000元一晚的網(wǎng)紅民宿在社交平臺掛牌轉(zhuǎn)讓；一家專門發(fā)布民宿及酒店租賃、轉(zhuǎn)讓信息的中介平臺上，環(huán)迪士尼周邊民宿的轉(zhuǎn)讓數(shù)量占到該平臺近半年來發(fā)布總量的27%。

　　2016年6月上海迪士尼開園后，樂園自有酒店房間數(shù)不足以承接大量擁入的游客，為周邊民宿發(fā)展帶來機(jī)會。第一撥投資且經(jīng)營良好的環(huán)迪士尼民宿主，最快一年內(nèi)就收回成本。此后，越來越多的人來到迪士尼周邊投資或經(jīng)營民宿。當(dāng)市場越來越“卷”，民宿之間打起價格戰(zhàn)，相關(guān)轉(zhuǎn)讓信息也多了起來。環(huán)迪士尼民宿，如今還是一門好生意嗎？

　　多家環(huán)迪士尼民宿轉(zhuǎn)讓

　　掛牌10天后，在迪士尼附近經(jīng)營一家民宿的薛彬和下家達(dá)成意向，將自家民宿轉(zhuǎn)了出去。“剛談好，交接過戶還需要一段時間。價錢掛低了一點(diǎn)，后悔倒沒有。”對這次成交，薛彬如釋重負(fù)。

　　2019年入場民宿經(jīng)營的薛彬，享受過一段環(huán)迪士尼民宿的紅利期。2018年，在開車考察了近3個月、兜遍迪士尼附近約30個自然村后，薛彬最終選定了距迪士尼10分鐘車程的幾幢民宅和小院作為落腳點(diǎn)。賣掉市區(qū)一套房子，他和太太花了近300萬元，將租下的民宅和院落打造成理想中的樣子。

　　“民宿剛開張那幾年生意還不錯，住客中六七成是迪士尼游客，還有一些網(wǎng)紅來拍照、企業(yè)來租場地辦活動。”薛彬說，民宿旁邊的樹林里可以蕩秋千、射箭、燒烤，當(dāng)時也吸引了不少本地的親子人群來休閑玩樂。2021年春節(jié)，薛彬的民宿以整棟包租的方式迎客，11間客房每晚收入超過1萬元。背靠迪士尼，也令這里的民宿當(dāng)時沒有太明顯的淡季，“前幾年民宿房間平均出租率在70%至80%”。

　　去年“十一”長假后，薛彬開始感受到迪士尼周邊民宿的明顯降溫，直到今年3月經(jīng)歷了近一個月的“極淡季”，房價徘徊在300多至400多元一晚，他萌生了將民宿轉(zhuǎn)讓出去的想法。和其他民宿主交流的過程中薛彬發(fā)現(xiàn)，今年以來環(huán)迪士尼民宿轉(zhuǎn)讓的信息明顯變多了。

　　記者查詢發(fā)現(xiàn)，去年10月以來，專門發(fā)布民宿、酒店出租及轉(zhuǎn)讓信息的“桃花源跡”平臺陸續(xù)登出了全國各地37條民宿轉(zhuǎn)讓信息，涉及地區(qū)包括北京、上海、蘇州、杭州、大理、重慶、莫干山等。其中，上海地區(qū)的轉(zhuǎn)讓民宿有10家，而這10家民宿無一例外地集中在迪士尼周邊，占總數(shù)的27%。從轉(zhuǎn)讓信息看，這些環(huán)迪士尼民宿房間數(shù)從10間到17間不等，通常還剩下6年以上租期，轉(zhuǎn)讓價格從50多萬元到400萬元不等。

　　另一家社交平臺上掛出轉(zhuǎn)讓信息的環(huán)迪士尼民宿中，不乏當(dāng)年的網(wǎng)紅民宿。比如占地30畝、有23間客房的網(wǎng)紅民宿“方外”，以面積巨大的泳池和可直入泳池的高大水滑梯為標(biāo)志，頗受親子游客青睞，2021年夏天時房價曾高達(dá)近2000元一晚。如今在社交平臺上，這家民宿也被打上了“轉(zhuǎn)讓”的標(biāo)簽。旅游平臺最新數(shù)據(jù)顯示，目前“方外”平日房間起價約770元，觀景雙床房價格1500多元。

　　入局者太多競爭同質(zhì)化

　　在薛彬的印象中，2016年至2018年是環(huán)迪士尼民宿發(fā)展的黃金期。那時上海迪士尼剛開園不久，周邊住宿設(shè)施供應(yīng)量有限，一批來自福建廈門的民宿投資者率先打入環(huán)迪士尼民宿市場。“那時開出來的民宿幾乎都不愁客源，民宅租金不高，房價達(dá)到500多元一晚。第一批民宿投資者一開就是兩三家，甚至四五家。”此后，越來越多的人加入環(huán)迪士尼民宿經(jīng)營者大軍。繼福建人之后，一批溫州人和上海本地設(shè)計師也投身其中，附近民宿以每年10%至20%的速度增長。疫情期間，民宿投資熱潮暫歇。去年旅游市場復(fù)蘇后，又一批新投資者入局。

　　多名受訪民宿主認(rèn)為，環(huán)迪士尼民宿越來越多、同質(zhì)化競爭激烈，“價格戰(zhàn)”導(dǎo)致民宿收益下降，是這一帶民宿出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓潮的直接原因之一。

　　開過餐飲店、干過外貿(mào)的李毅成，去年4月接手了一家名為“木木里一枝”的民宿。該民宿距離迪士尼樂園車程近20分鐘，地理位置并不占優(yōu)，但李毅成經(jīng)過多方考察比較后認(rèn)為，這家民宿無論是裝修還是運(yùn)營都比較成熟，接手后做一些小的改動就可以開始運(yùn)營。決定接手前的半個月，他幾乎每天都會關(guān)注這家民宿房源預(yù)訂情況，有時是晚上直接去民宿現(xiàn)場看，有時在旅游平臺上看訂出去了多少房間。觀察下來，他發(fā)現(xiàn)這家民宿房價普遍在五六百元一晚，出租率為70%至80%，情況還不錯。

　　最終，李毅成和幾名股東一起將這家民宿盤了下來。剛接手的幾個月，民宿生意符合預(yù)期。但8月底暑期結(jié)束后，客房出租率“斷崖式”下降，房價也跌至兩三百元一晚。即便如此，房間還是很難訂出去。與此同時，將民宿轉(zhuǎn)給李毅成的上家，又在離迪士尼樂園更近的區(qū)域連開了三家民宿；離“木木里一枝”不遠(yuǎn)的隔壁村，五六家新民宿正在興建改造中。

　　經(jīng)營民宿近五年的薛彬也發(fā)現(xiàn)，生意不如以前好做。前幾年，薛彬家民宿的客源有迪士尼游客，也有網(wǎng)紅和上海本地居民。但從去年下半年開始，更難賺到錢的網(wǎng)紅們不愿再花錢租民宿場地拍照，本地居民傾向于去外地玩，民宿客源損失近2/3。今年3月，薛彬的民宿房價比去年同期下降近30%，出租率也降了。

　　記者查詢發(fā)現(xiàn)，與前幾年環(huán)迪士尼民宿高則800元至1000元、低則400元至600元的房價相比，近期平日里迪士尼周邊房價200元至300元的民宿十分常見。即便如此，一些民宿的平日出租率仍不足四成。

　　與此同時，迪士尼區(qū)域酒店的供給不斷增加，也進(jìn)一步分流了民宿客源。今年3月11日，上海迪士尼度假區(qū)宣布園區(qū)第三座迪士尼主題酒店正式啟動主體工程建設(shè)。這家位于星愿湖畔的酒店建成后，將可提供400間客房。加上此前已建成的有420間客房的上海迪士尼樂園酒店、800間客房的玩具總動員酒店，僅迪士尼自有酒店客房供應(yīng)量就將達(dá)1600間以上。

　　在迪士尼外圍，一批度假及商務(wù)酒店也加入了與民宿搶客的大軍。這些酒店的客房體量多在100間以上，可利用規(guī)模優(yōu)勢采購迪士尼門票，并推出“門票+住宿”的優(yōu)惠打包產(chǎn)品，對通常只有十多間客房的民宿形成了碾壓優(yōu)勢。

　　在川沙鎮(zhèn)上經(jīng)營著一家民宿的Stella，從2016年起就開始見證迪士尼周邊民宿業(yè)的發(fā)展。她認(rèn)為，民宿的開關(guān)及轉(zhuǎn)讓是行業(yè)自然洗牌的常態(tài)。但不可否認(rèn)的是，近兩年游客市場分化加劇了迪士尼周邊民宿的競爭。

　　“迪士尼剛開園時門票只有300多元，現(xiàn)在淡季票價人均500元上下，旺季時的門票消費(fèi)更高，三口之家玩一趟加樂園里吃飯基本開銷至少近2000元。”據(jù)Stella觀察，現(xiàn)在愿意來迪士尼游玩的高凈值人群，并不介意多花點(diǎn)錢住迪士尼自有酒店；而周邊民宿承接的主要客群是大學(xué)生、人口較多的大家庭和外地年卡粉絲等，總量有限。

　　在川沙連民村“時光宿予”民宿主陳語默看來，環(huán)迪士尼民宿轉(zhuǎn)讓本身已成為一種有利可圖的“生意”：有些投資者租下民房裝修，經(jīng)營一年左右差不多能收回成本，再加一筆百萬元左右的轉(zhuǎn)讓費(fèi)把民宿轉(zhuǎn)出去，穩(wěn)賺不賠。還有中介機(jī)構(gòu)接盤出價便宜的民宿后，再以出租或二次轉(zhuǎn)手的方式賺錢，于是市場上流動的民宿變得更多。

　　不少民宿主對前景樂觀

　　轉(zhuǎn)讓潮下的環(huán)迪士尼民宿，還是一門好生意嗎？

　　3月份民宿生意整體偏淡時，陳語默曾問過一些感嘆“生意很差”的同行，生意究竟差到什么程度？對方的回答是：“客房出租率只有60%，比去年同期降了近三成。”

　　聽到這個答案，陳語默說：“前幾年春節(jié)和去年上半年，迪士尼一帶的民宿生意的確非常好。但把90%的出租率當(dāng)成常態(tài)，顯然不科學(xué)。”在她看來，上海的民宿平均出租率達(dá)到50%，就是相當(dāng)不錯的數(shù)據(jù)。而一些新入局的民宿從業(yè)者，卻期待在民宿外觀最漂亮的第一年就把成本賺回來，后面就是純?nèi)胭~。“其實(shí)是迪士尼把大家‘寵壞了’。”

　　與一些身在局中、對市場的不確定性充滿迷茫的民宿主相比，經(jīng)營民宿近八年的陳語默相對淡定。一是她自己的民宿不只依賴于迪士尼游客，也會做一些特色活動和會務(wù)出租吸引本地居民；二是在她看來，環(huán)迪士尼周邊的民宿出租率在整個上海民宿市場，已是“天花板”級別。

　　最近，陳語默密集走訪了迪士尼附近的9家民宿，發(fā)現(xiàn)各家民宿面臨的情況并不相同。“我走訪的民宿中，有7家民宿清明假期的客房出租率達(dá)到八九成，另外兩家情況相對一般。其實(shí)民宿經(jīng)營得好不好，和房子的位置、裝修、運(yùn)營水平都有關(guān)系。”

　　以經(jīng)營情況較好的宣橋鎮(zhèn)腰路村“米拉夏朵”民宿為例，這家2022年開業(yè)的民宿花巨資請設(shè)計師打造，外觀宛如一座軟綿綿的云朵城堡，內(nèi)部空間也大量采用曲線和弧形設(shè)計，柔和的線條配上落地窗外的田園風(fēng)光，十分吸睛。從住客評價看，民宿的服務(wù)細(xì)節(jié)也可圈可點(diǎn)，除了基本的干凈整潔，還為住客配備了戴森吹風(fēng)機(jī)、一次性馬桶圈墊和一次性浴缸袋等。在旅游平臺上，這家民宿4月16日入住的房價最低為738元，較高的1694元一晚，價格相當(dāng)堅挺。

　　清明假期首日，記者實(shí)地探訪迪士尼附近3家民宿時了解到，假期三天這些民宿的客房出租率都在六七成以上。其中，位于七灶的“在野香舍”民宿假期三天出租率約70%，屬于近期比較好的情況；與之距離約700米的“蜜嶼”民宿去年11月開業(yè)，房價從300多元至500多元不等，店主稱當(dāng)天24間客房已全部訂滿。在網(wǎng)紅民宿“方外”，一批年輕住客正忙著搬運(yùn)晚飯的燒烤食材，孩子們則在民宿游樂區(qū)蕩秋千、跳沙坑、玩蹺蹺板。記者詢問得知，這些住客分別來自嘉定、青浦、楊浦等地，當(dāng)天并沒有去迪士尼游玩，來民宿主要是為了假日休閑放松。

　　未來環(huán)迪士尼區(qū)域的民宿生意會怎樣？不少民宿主仍保持樂觀。今年清明假期，李毅成的民宿客房預(yù)訂率超過去年“十一”假期，讓他看到了希望。他說：“我會繼續(xù)堅持下去。”

　　Stella的信心，來自迪士尼樂園正在不斷擴(kuò)展的游樂區(qū)域。2016年6月開園以來，上海迪士尼已先后擴(kuò)建完成“玩具總動員”和“瘋狂動物城”兩個新園區(qū)。現(xiàn)在，一個位于“瘋狂動物城”主題園區(qū)附近的迪士尼新景點(diǎn)正在籌備中。此外，迪士尼體驗(yàn)主席戴明哲透露，華特迪士尼近期將官宣在其體驗(yàn)板塊投資600億美元，用于全球范圍內(nèi)的園區(qū)擴(kuò)建，這將是過去十年投資總量的兩倍，表明了迪士尼對于持續(xù)創(chuàng)新和擴(kuò)展其主題樂園的承諾。

　　另一方面，上海迪士尼強(qiáng)大的輻射效應(yīng)，也培育出了一批周邊產(chǎn)業(yè)，令上海國際旅游度假區(qū)成為上海文旅千萬級流量入口之一。在國際旅游度假區(qū)，除了上海迪士尼樂園和迪士尼小鎮(zhèn)，比斯特上海購物村、薰衣草公園、季高兔窩窩親子園、鄰家露營地等為游客提供了諸多休閑選擇，與環(huán)迪士尼民宿群在一定程度上形成了呼應(yīng)。

　　即使是剛跳出民宿行業(yè)的薛彬，其下一步計劃依然與迪士尼有關(guān)。經(jīng)營民宿時，從事過服裝行業(yè)的薛彬夫妻倆發(fā)現(xiàn)，為迪士尼玩偶做配套服裝是一個不錯的方向。現(xiàn)在他們已經(jīng)想好，要在迪士尼周邊租下一間民房，經(jīng)過改造后成為玩偶服裝的展示間，同時也出租場地供人拍攝人像或商品。“等我們的新場地完工后，歡迎大家來參觀。”